蘇偉文 -- 300萬買千呎樓的方程式

作為財務學教授，蘇偉文教路儲錢等入市機會，但問題是如何儲多個錢？何時是入市時機？

他曾是專欄「稿王」，賺過不少稿費，他承認兼職賺外快是加快儲錢的方法之一，但切忌影響正職；計算入市時機的「Magic Formula（神奇方程式）」，則是樓價供款不超過除稅後收入的4成。

倘30萬首期儲不到 要反省
蘇偉文10年前開始寫專欄，最初是因為本身人工太低，既可兼職賺外快加快儲錢，又可發表意見，「有人睇又有錢收，幾開心。」他最高峰時日寫兩篇，現已愈寫愈少，「人的精力有限，寫不了那麼多，沒這麼多精神寫。」但蘇提醒，若要身兼幾職，必要自己衡量，若兼職影響正職，而正職是你的事業，那便得不償失。

今日年輕人怨難買樓，蘇偉文坦言，年輕人要視乎實際情況，例如人工多寡，「如果你月薪得1萬元，你真的無買樓能力喎。」他說要買樓必要靠儲錢，要快當然可問家人借錢，但若家人幫不了，就要靠自己取捨，「揀樓可能在偏遠地區，日常生活要節儉一點。」

他舉例，現時天水圍地區仍有樓價300多萬元的上車盤，以月入2萬多元的年輕人為例，二人家庭月入有5萬元，首期只是30多萬元，「30萬元怎會儲唔不到，如果30萬元都儲不到，你就要反省下！」

短綫投資賺首期 風險太高
他又不建議年輕人以投資方法賺首期，因風險太高，「年輕人可以投資，但必須是長綫，以20至30年為收成期；如以5年為收成期太短，若投資期間遇上經濟低谷，就不夠時間翻身了！」

至於何時是入市時機？蘇偉文教路，「Magic Formula」是供款不可超過除稅後收入40%，以可付出金額為起點，再推算可負擔的樓價。他解釋，市民要交稅，因此一定要計算除稅後收入，千萬不要借錢交稅，否則等同為銀行打工；而供款不超過收入40%，生活條件才不會過分被壓縮。

當了房委會委員6年，恒生管理學院商學院院長蘇偉文是公營房屋政策的智囊之一。

他小時住板間房，讀大學才初嘗有床瞓；與太太儲錢5年，38歲踏上置業路，那時不足300萬元買到近千呎私樓，今日市值已升穿800萬元。

對於大學生畢業就申請公屋是否放棄自己？他坦言今日倆夫婦5年儲不出首期，年輕人的mindset（思維）亦已不同，申請公屋是權利，不是福利。但他提醒年輕人機會是給有準備的人，置業方程式是儲錢等入市機會，只一直抱怨是沒用的。

房屋問題 嗌來嗌去得個嘈字
「大學生畢業就申請公屋是放棄自己」的言論惹爭議。蘇偉文覺得今日房屋問題只有一個「嘈」字，一時拗租管，一時拗郊野公園起樓，「有樓的阿叔話自己都是儲了10年錢才買樓，你班友仔一開始就要排公屋有無搞錯？嗌來嗌去得個嘈字，解決不了問題！」

蘇偉文住過板間房，當時年紀太小，只是聽阿媽說的；他有記憶的是住油塘邨百多、200平方呎的公屋單位，沒有獨立廚廁，一家幾蓆地而睡；到讀大學才知道：「嘩，這世界原來有床」，初嘗瞓床滋味就在大學宿舍。

蘇偉文形容自己初出道時只是「靚仔教授」，與太太合計月入4萬元，扣除租樓、食飯、養父母和交稅，每月一定儲起收入一半。倆夫婦月儲1.5萬元，5年已有90萬元。2002年樓價低，藍田逾900平方呎的私樓單位售約300萬元，一成首期只需30萬元，蘇偉文夫婦手持90萬元，就這樣踏上置業路。

如何月儲一半收入？蘇坦言當時都幾慳，「都是食茶餐廳，我又未至於慳到要帶飯，我有優勢，學校Canteen（餐廳）比較平。」

青年看公屋 是權利不是福利
現在倆夫婦可5年儲出首期嗎？蘇偉文坦言不可能，「起碼我就儲唔到」。上車故事不可能複製，原因之一是年輕人的思維已大不同。

蘇偉文說：「年輕人看公屋是權利，不是福利，他們當了公屋是丁屋，一定要俾，唔俾就是政府失職。」他曾問學生，這刻是他或四人家庭較需要公屋呢？學生怔一征，又重複說：「這是我們的right（權利）」。

他說以前獲配公屋要還神，有單位便已「飯應」，「現在的人會說住天水圍無工做喎，有無第二間？不是市區公屋不去。」結果誰人最快獲配公屋上樓？「南亞裔、新移民，或凶宅都照住的！」

另一例子是現今的遊學團，蘇說已像必需品，關愛基金也要贊助遊學，「小學畢業旅行都要overnight（過夜），最cheap（便宜）是在香港志願團體場地搞，middle-end（中等）去廣東省，貴些是首爾、東京、台灣……」

不同年代不同思維 不怪學生
「中學grad din（謝師宴），我都唔明那些妹妹仔為何要穿這麼deep-V？」蘇偉文數出對年輕人的種種不明白，但他面對現實，不同年代，不同思維，不應怪年輕人。

那麼香港住屋問題如何解決？蘇偉文反問：「兩個不同mindset（思維），怎可以channel（打通）到呢？」

「以前住屋是求有瓦遮頭，現在分配公屋都要問幾間睡房？個女會唔會要同個仔瞓上下格床？有無私人空間？」蘇偉文認為房屋問題無得解決，因為香港土地有限，「只在1,100平方公里去諗，永遠都無辦法自給自足。」

蘇偉文是有樓階級，當上院長住的是學校宿舍，自置物業月月收租，但他提醒年輕人不要只說他好彩。「我承認自己幸運，當年樓價低時上車，但不只是好不好彩的問題，機會是留給有準備的人，我是儲住錢去等一個機會。如果你不儲，機會來時都沒有用。一路抱怨是沒有用，應去想如何在逆境之中，做自己可做的事。」